驯服楼市巨兽 中南海的楼市钢索平衡之道

2017-09-25 12:25 作者:admin 来源:未知 浏览: 字号:

摘要:近日,为抑制国内房地产价格上涨,中国各城市陆续加码出台了房地产限售政策。这是继早先推出限购、限贷后最新一波的房地产调控政策,在上周末,包括南宁、重庆、南昌、长沙、贵阳、石家庄等城市陆续推出新的限售令,其中又以石家庄推出第三套房八年内不得转

近日,为抑制国内房地产价格上涨,中国各城市陆续加码出台了房地产限售政策。这是继早先推出限购、限贷后最新一波的房地产调控政策,在上周末,包括南宁、重庆、南昌、长沙、贵阳、石家庄等城市陆续推出新的限售令,其中又以石家庄推出第三套房八年内不得转手最为市场所关注。这项政策出台后,市场对于中国房地产市场的后续走势转趋审慎。

9月25日,香港股市一开盘,房地产开发板块便领头下跌。港股富力地产跌幅达8%,旭辉控股跌幅达9.5%,合景泰富跌幅近9%,龙湖地产跌7%,碧桂园则下跌7.8%。地产股暴跌搭配着褪色的“金九银十”行情,部分市场人士预测,为中国经济提供逾十年增长动能的房地产板块已经走到了尽头。



中国的房地产传奇能否延续已成为各方关注的焦点(图源:新华社)

房地产交易或迎来冰河期 随着9月的到来,中国的房地产迎来了惯例的黄金周期,不过,在过去一周,房地产市场并未出现早先预期的增温态势。一直以来,在中国楼市都有“金九银十”一说,所谓“金九银十”是指在房地产市场的惯用术语,意指9月至10月间是中国房地产交易的黄金时期。 从最新公布的统计数据来看,在9月第一周,中国一二三线城市楼市成交额较去年同比下滑,其中又以市场公认最“抗跌”的一线城市跌幅最为显著。以北京为例,目前的新房与二手房网签量均出现显著回落,有业内人士称,今年的“金九银十”或是近三年以来最低迷的一次。

在去年底召开的中共中央经济工作会议上,中共高层就中国存在房地产市场泡沫化达成共识,并做出“房子是用来住的,不是用来炒的”决议。为了抑制市场炒作房地产价格的追高情绪,中共中央也首次提出了“楼市长效机制”的规划措施。

自今年以来,随着“降杠杆”成为中共中央经济工作的主轴,各地方政府接连出台一系列“调控措施”,这也为房地产市场的能见度注入诸多不确定性。3月底,中国央行行长周小川在博鳌论坛上公开表示全球性的货币宽松拐点已经浮现,这番谈话一方面被解读为未来不会再有所谓“大水漫灌”的资金行情,更被视为是中国央行响应楼市流动性过剩所启动的“抽水措施”。 随后,中国住建部也以文件形式就土地政策作出调整。

长久以来,中国地方政府高度依靠卖地来筹措地方财政所需资本,“土地财政”也被视为是中国“地王热”频现背后的那只“看不见的手”。针对地方政府的土地“惜售”借以抬高地价措施,中共中央也决定下重手逼地方政府戒除“土地财政隐”。

今年7月,上海市推出的《住房发展十三五规划》中首次将租售同权写入住房政策纲领之中;此外,以往土地供给不足的问题也从根本上获得解决。据上海市的政策规划表示,新增住房供应面积将突破12,750万平方米,总计套数上看170万套,预料将比“十二五”期间增加60%左右。 随着资本的供给呈现短缺而土地供给缺口的补上,长期以来所谓的刚需失衡现象已进入拐点阶段。而地方政府接连展开的限售措施更是面对炒房者的“补刀”。

房市泡沫破灭的前奏? 针对中国政府一系列的调节措施,市场所关注的是,这波为期逾十年的房地产多头是否将就此终结。一般认为,中国政府“祭出”的调控措施目的在于冻结过热的房地产交易,而非挤破房地产泡沫。

从统计数据显示,中国家庭的资产组成部分高度依赖房地产资产,占比高达68%,相较于西方国家普遍的比率介于35%至40%,中国家庭的资产大多通过按揭来扩大资产端。这意味着,中国的家庭普遍通过购房来形成资产部位;而过高的房价组成部位也意味着银行手中过多的“头寸”是由放贷所组成。贸然的挤破房地产泡沫不仅将为中国的家庭资产部位带来毁灭性打击,更会摧毁银行体系的完善性,基于此,要想期待中国政府主动挤破房地产泡沫无疑是缘木求鱼。

既然如此,中国政府的目标为何?简言之,通过健全房地产预期机制来冻结过热的市场,再透过包括金融、土地、财税、投资、立法等手段,最终形成所谓的长效机制。 除了从金融、土地供给着手外,面对市场弥漫的炒房风气,中国政府正考虑出台“房产税”政策来提高炒房成本。近日,有消息指出,中国政府已就具体的房产税实施办法展开研拟,预计在不久的未来,房产税将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。

一直以来,持有成本偏低导致楼市成为炒家扎堆聚积的价格洼地,也因此出现了所谓“中国式囤房”。在中国政府积极推动税改的大背景下,房产税的出台已从最早倡议时的要不要办变成为何时办。 据推测,中共中央最快将在2019年完成房产税立法程序,在加强地方直接税的税改原则下,房产税已被地方政府视为补充财源,让税费分配转趋合理的重要因素。 可以预期的是,从资金、土地两个切入点着手,针对资源配置失衡所引发的涨价预期已获得有效缓解,最显著的指标便是作为领先指标的北京、上海楼市不约而同出现下调。而随着“限售措施”进一步扩大,可以预期的是,投机性交易将因此遭遇阻碍,市场价格或将因此出现下滑,但遭政策所冻结的存量将使得市场不会出现所谓的“踩踏效应”。中国的楼市或将进入一个深度调节阶段。

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