评论:鼓励租房可以降房价?

2017-07-23 20:25 作者:童大焕 来源:童大焕 浏览: 字号:

摘要:最近,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,关涉土地出让

最近,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,关涉土地出让、税收、金融、租售同权等诸多方面的政策倾斜和导向,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被列入了首批住房租赁试点。
 

政策还未落地,实施效果还不能评价,但毫无疑问这是一个好的政策导向。随着越来越多的人口向少数城市高密度集聚,越来越多的人在大城市将主要依靠租房为主,切实降低租房成本、保障房东和房屋承租人平等的合法权益,可以有效地降低中国的城市化成本,发挥人口集聚的规模和效率优势,促进创新和发展,促进中国经济和平顺利高速转型。中心城市和城市中心对人口的吸引力将大大增强,可能会对中小城市和大城市远郊区形成一定的虹吸和抽水效应。特别是像“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”,相当于租赁式小产权房在政府批准前提下合法化,这对于保障城中村和城郊农民权益,降低进城人员的成本,降低远郊区和中小城市房价,具有很高价值!

但是一些媒体工作者和所谓经济学家过度解读,有的认为楼市真正的颠覆来了,开发商、中介模式都将巨变;有的认为楼市经济终结的时候已经到来,等等。此类只顾吸引眼球,不顾社会责任的危言耸听,容易造成误导,误导年轻人,以为从此买房变得没有意义。轻者给人打“租购同权”财富虚假平等的迷幻剂,重者严重妨碍人们在房屋主导财富的时代,合理配置自己的有效资产。

基本经济学常识告诉我们,稀缺东西不会随着一个政策或一个愿望就瞬间变得充裕甚至过剩。房屋供应不论以售为主还是以租为主还是二者并重,一旦土地面积和容积率相对确定,房屋总量就是定数,需求没变,出租房多了出售的就相对少了,市场上交易的商品房只有变得更贵。只需做加减法的小学生数学题都算得清的,却迷惑无数人,以为从此买房变得没有意义了,只能说一些民粹屌丝心态者利令智昏想不劳而获想得太心切了,以为一个变量就能天上掉陷饼。广州对学区房实行租售同权,也同样被人过度解读,被很多人解读为是降房价的重大利好,甚至被一些人歪曲为“学区房一举跨掉”,“租房的价值不差于买房”,等等,这种表面上为民请命骨子里妄想不劳而获的心态要不得。

首先,“租售同权”没有减少甚至略有增加对于优质教育资源的需求,也没有增加优质教育资源的供给。其次,任何事情总要进行权利和资质排序,优质教育资源即使不按学生能力和资质排序,“起点完全平等”,也还得按先来后到排序,这个先来后到的顺序是:第一个大前提是要么具有本市户籍,要么有人才绿卡,要么有“所在区积分入学安排学位条件”且监护人在本市无自有产权住房,把租赁房屋所在地作为唯一居住地。在上述前提下,排在最前面的是房户合一,也就是房主+住户;第二位是房主;第三位才轮到租房客。

事实上,面对五湖四海涌向大都市特别是特大城市的人口,我们的租赁型住房和改善性商品房都面临着巨大的缺口。先看看特姐《北上广深有多少房子 + 租赁时代影响》(2017-07-21 特姐买房)一组统计数据,看看北上广深有多少存量住房,有多少存量合格住房,就知道我们的房屋缺口有多大。

根据各地统计年鉴,特姐统计了我国四大城市所有住宅竣工面积,包括市场化的商品住宅,也包括非市场化的其他类型的住宅,北京住宅存量大约是5.6亿平米/660万套(截止2016年底,下同);上海住宅存量大约是6.8亿平米/850万套;广州住宅存量大约是3.4亿平米/400万套;深圳住宅存量大约是1.6亿平米/190万套。面积是准确的,套数是根据每套80-85平米估计的,这个80-85是历年二手交易的一个面积区间。

有多少2000年后的商品住宅?这些住宅是1998年城市住房商品后以后的新型有电梯、有小区、有较好户型的住宅,仅能称为及格住宅。随着改善阶段的到来,对于比较优质的住宅需求会大大增加,城市和区域的分化,城市内部分化都在加剧。在改善型阶段,大家的置换目标——改善型住宅将会跑赢大盘。改善型分为两类,市区2000年后的花园小区 + 近郊1小时通勤的新房次新房,1小时通勤是指:20分钟前后段+40分钟地铁。改善型住宅很难准确计算,退而求其次统计了2000年后的商品住宅,这些可以称为及格住宅,它们只具备了改善的基本条件,并不真正称得上改善性住宅。统计显示,北京共有300万套及格住宅,上海广州深圳分别是430万套、210万套和120万。

再看看北京、深圳等地的实际人口,北京不下4千万,深圳不下2千万。平均每户4人算,需要多少套住房?北京需要1千万,总数只有660万套,合格住房只有300万套。深圳需要500万套,但眼下只有190万套,合格住房只有120万套(深圳还有大量小产权房)。其他各大中城市的账,大家各自去算。

人口的集中还在加速。眼下这些大城市的人口数据,每天都在发生改变,确切地说,每天都在增加。由此可见,人口净流入城市不论是租赁性的住房,还是购买性改善性的商品房,都还有巨大的需求期待得到满足。

我们再来看,假定增加租赁性住房的比重,房价是提高还是降低。香港经验足以说明一切:2011年,香港有240万套住宅,只有一半是私人住宅,其余是公租房和其他类型,但香港商品住宅是什么价格?买得起香港的人,不会买不起北上深广吧?

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